ফ্ল্যাট কেনার জন্য কেন একজন রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টমেন্ট কনসালট্যান্ট প্রয়োজন?

ফ্ল্যাট ক্রয় করা হচ্ছে জীবনে বড় ধরনের ইনভেস্টমেন্ট। আমরা যখন কোন শপিং মল থেকে একটা শার্ট কিনতে যাই তখন শার্টটি পুনরায় বিক্রি করার বিষয় কখনো চিন্তা করিনা। এটা হচ্ছে খরচ। অর্থনীতির ভাষায় বিনিয়োগ এবং খরচের মধ্যে পার্থক্য আছে । A cost is simply an expenditure of money but an investment is an expenditure that has a strong possibility of return. সুতরাং দেখা যাচ্ছে বিনিয়োগের রিটার্ন ভ্যালু আছে কিন্তু খরচে কোন রিটার্ন ভ্যালু নাই। এই রিটার্ন ভ্যালু এবং রেভিনিউ কয়েক ভাবে হতে পারে । মনে করেন আপনি ব্যাংকে একটি নির্দিষ্ট সময়ের জন্য নির্দিষ্ট পরিমাণ টাকা রাখলেন। প্রতি মাসে এ বিনিয়োগ থেকে একটা নির্দিষ্ট পরিমাণ ইন্টারেস্ট পাবেন এবং আপনার মূল টাকা যে কোন সময় ব্যবহার করতে পারবেন ।এখানে আপনার মূল টাকা বাড়ছে না। কিন্তু প্রতি মাসে ইন্টারেস্ট বাবদ কিছু টাকা যোগ হচ্ছে। আবার মনে করুন আপনি কোন একটা জমি ক্রয় করে তা পাঁচ বছর পরে বিক্রি করলে এককালীন মুনাফা লাভ করবেন ।এখানে জমিটি বিক্রি করার পূর্ব পর্যন্ত আপনি কোন মুনাফা অর্জন করতে পারছেন না, যা ব্যাংকে ইনভেস্ট করে প্রতি মাসে পাচ্ছে। আবার আপনি যদি একটি ফ্ল্যাট ক্রয় করে বিনিয়োগ করেন, এক্ষেত্রে আপনি প্রতি মাসে ভাড়া পাচ্ছেন। যদি নিজে বসবাস করেন তবে সমপরিমাণ টাকা সঞ্চয় হবে এবং কয়েক বছর পরে ফ্ল্যাটটি বিক্রয় করলে এককালীন বেশ কিছু টাকা মুনাফা অর্জন হবে। কাজেই বোঝা যাচ্ছে ফ্ল্যাট ক্রয় করা হচ্ছে অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ বিনিয়োগ।যেখানে আপনার প্রতি মাসে রেভিনিউ আসছে এবং নির্দিষ্ট সময়ের পর ফ্ল্যাটটি বিক্রি করলে এককালীন অধিক মুনাফা লাভের সম্ভাবনা থাকছে । আর কোন কিছু বিনিয়োগের মাধ্যমে অধিক মুনাফা লাভের প্রধান পদ্ধতি হচ্ছে আপনার বাজেটের মধ্যে বাজারের সর্বোচ্চ ভালো পণ্যটি ক্রয় করা। আপনি কোন পণ্য কেনার সময় যদি লাভ করতে না পারেন তবে বিক্রয়ের সময় অধিক মুনাফা পাওয়ার সম্ভাবনা কমে যায়। ফ্ল্যাট যে সব সময় পুনরায় বিক্রি করতে হবে এমন কোন কথা নেই। আপনার প্রয়োজন হলে বিক্রয় করবেন নতুবা বিক্রয় করবেন না । তবে বিক্রয় মূল্য দ্রুত বৃদ্ধি পাওয়ার সম্ভাবনা আছে ,এমন ফ্ল্যাট কেনার জন্য নির্বাচন করা উচিত।

জেনে রাখা প্রয়োজন রিয়েল এস্টেট কনসালটেন্ট সাধারনত দুই ধরনের হয়ে থাকে ১। পরিকল্পনা ও সমন্বয়কারী পরামর্শদাতা ২। বিনিয়োগ পরামর্শদাতা।

সাধারণত একটি প্রজেক্ট নির্মাণ করার জন্য সকল প্রকার ড্রয়িং এন্ড ডিজাইন, রাজউক সহ বিভিন্ন অথরিটির থেকে অনুমোদনের সমন্বয়, এস্টিমেটিং এন্ড কস্টিং, কনস্ট্রাকশন কাজের মনিটরিং, টোটাল প্রজেক্ট শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত সঠিক পরামর্শ ও গাইড লাইন দিয়ে সম্পূর্ণ প্রজেক্ট এর নির্মাণ কাজ যে পরামর্শকের তত্ত্বাবধানে সম্পন্ন করা হয় তিনি মূলত রিয়েল এস্টেট পরিকল্পনা ও সমন্বয় পরামর্শক।

অন্যদিকে রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ পরামর্শদাতা হচ্ছেন সেই ব্যক্তি যিনি কোন ধরনের ফ্ল্যাট, প্লট অথবা কমার্শিয়াল স্পেস ক্রয় করার জন্য সকল ধরনের সহযোগিতা করে একটি লাভজনক লেনদেনের মাধ্যমে বিনিয়োগকারীকে সম্পূর্ণ প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন করে দেন। উনাকে আবশ্যই লিগ্যাল, টেকনিকেল এবং কাস্টমার রাইট এর সবগুলো বিষয় বিবেচনা করে সঠিক পরামর্শ গাইডলাইন দিতে হয়।

কাজেই বোঝা যাচ্ছে ফ্ল্যাট ক্রয় করতে হলে আপনাকে অবশ্যই একজন বিনিয়োগ পরামর্শদাতার শরণাপন্ন হতে হবে।

শহরে বসবাসরত যে কোন ব্যক্তি ফ্ল্যাট কেনার জন্য সে নিজে থেকেই গুরুত্বপূর্ণ কিছু বিষয় অবজারভেশন করতে পারবেন।যেমন ধরুন ঢাকা শহরের কোন কোন এলাকা দ্রুত নাগরিক সুবিধা বৃদ্ধি পাচ্ছে, বাজারে সুপরিচিত ডেভলপার কোম্পানী, একটি প্রজেক্ট এর আউটলুক, প্রজেক্ট এর আশপাশের পরিবেশ ও আর্থ-সামাজিক অবকাঠামোগত উন্নয়ন ইত্যাদি ।কিন্তু সে যে সকল বিষয় যাচাই বাছাই করতে পারবে না তা হচ্ছে বাজারে বর্তমান অবস্থা,সাপ্লাই ও ডিমান্ড এর ভারসাম্য, ফ্ল্যাট ভ্যালুয়েশন, কমন স্পেস ও কার্পেট স্পেসের  সঠিক হিসাব, ডিড অফ অ্যাগ্রিমেন্ট সম্পাদন,ইলেকট্রিক্যাল ডিমান্ড লোড ক্যালকুলেশন, লিগ্যাল ডকুমেন্ট যাচাই বাছাই করুন, রেজিস্ট্রেশন  করার পদ্ধতি ইত্যাদি ।আর এই সকল বিষয় একজন রিয়েল এস্টেট কনসালটেন্ট দক্ষতার সাথে সার্বিক সহযোগিতা করে থাকেন ।কোন পণ্য বাজার মূল্যে কিনতে হলে অবশ্যই ক্রেতাকে ওই পণ্য সম্পর্কে ভালো ধারণা থাকতে হবে এবং এটা পুনরায় বিক্রয় মূল্য কেমন হতে পারে এ বিষয়ে সম্ভাব্য ধারণা থাকা প্রয়োজন।একজন ক্রেতা সবসময় পণ্যের গুণগত মান, বাজারে বর্তমান অবস্থা, সাপ্লাই ও ডিমান্ডের ভারসাম্য, বিনিয়োগের সুনির্দিষ্ট সময়, অপেক্ষাকৃত ভালো পণ্য যাচাই বাছাই করা, সঠিক পদ্ধতি অবলম্বন করে লেনদেন পরিচালনা করা ইত্যাদি বিভিন্ন বিষয় দক্ষতা না থাকাই স্বাভাবিক। তাই তাকে একজন বিনিয়োগ পরামর্শকের সহযোগিতা নেওয়া প্রয়োজন হয় ।এছাড়া একজন বিনিয়োগ রিয়েল এস্টেট কনসালটেন্ট বিভিন্ন সময় মার্কেট সার্ভে, ডিমান্ড এন্ড সাপ্লাই অবজারভেশন,মার্কেট রিচার্জ ও এনালাইসিস করে থাকেন।যে কারণে একজন কাস্টমার অপেক্ষায় কনসালটেন্ট সঠিক উপায় ফ্ল্যাট ক্রয় এর সম্পূর্ণ প্রক্রিয়াটি সুন্দরভাবে সম্পন্ন করতে পারেন।

বিশ্বের বিভিন্ন মেগাসিটিতে বিশেষ করে নিউইয়র্ক, ক্যালিফোনিয়া, বার্লিন, প্যারিস, ইস্তাম্বুল,সিডনি, ব্যাঙ্গালোরে এরকম রিয়েল এস্টেট ইনভেস্টর কনসালটেন্সি সার্ভিস সচরাচর দেখা যায়। ঢাকা শহরে এ ধরনের কনসালটেন্সি সার্ভিস সচরাচর দেখা যায় না। তবে ডকুমেন্টেশন যাচাই বাছাই করণ, ডিড অফ অ্যাগ্রিমেন্ট সম্পন্ন করা এবং রেজিস্ট্রেশন সম্পন্ন করার ক্ষেত্রে অনেক আইনজীবী সহযোগিতা করে থাকেন। এখানে একটা বিষয় গুরুত্বপূর্ণ যে, একজন আইনজীবী শুধুমাত্র ডকুমেন্টেশন সম্পাদনার বিষয় সহযোগিতা করে থাকেন কিন্তু রিয়েল এস্টেট সেক্টরটি আরো অনেকগুলো বিষয়ের উপর চলমান যেমন সিভিল ইঞ্জিনিয়ারিং, আর্কিটেকচার, প্রপার্টি ভ্যালুয়েশন, মার্কেট রিচার্জ, প্রাইস নেগোসিয়েশন, ইলেকট্রিক্যাল অ্যান্ড প্লাম্বিং সল্যুশন, কমন স্পেস ক্যালকুলেশন,হেভি ইকুইপমেন্ট অবজারভেশন, মার্কেট রিচার্জ , ডেভলপার রেপুটেশন ইত্যাদি । তাই একজন বিনিয়োগ কনসালট্যান্ট কে উপরোক্ত প্রত্যেকটি বিষয়ে সামগ্রিক ধারণা থাকতে হবে। কোন কোন ক্ষেত্রে কনসালটেন্টকে ভিন্ন ভিন্ন বিষয় দক্ষ (সিভিল ইঞ্জিনিয়ার, আর্কিটেকচার, ইলেকট্রিক ইঞ্জিনিয়ার, ল্যান্ড লয়ার, মার্কেট রিচার্জার এন্ড সার্ভেয়ার) ব্যক্তিবর্গের শরণাপন্ন হওয়া প্রয়োজন হতে পারে।

একজন কনসালটেন্ট কাস্টমারের বাজেট, পছন্দের লোকেশন, ফান্ড এরেঞ্জ, ফ্যামিলি স্ট্যাটাস ও লাইফ স্টাইল ইত্যাদি বিভিন্ন বিষয়ের উপর ডিপেন্ড করে এক এক জন কাস্টমারকে ভিন্ন ভিন্ন পরামর্শ দিয়ে থাকেন। একজন রিয়েল এস্টেট কনসালটেন্ট প্রথমে আপনাকে বাজারের বর্তমান অবস্থা সম্পর্কে অবগত করবেন, তারপর রিয়েল এস্টেট কোম্পানিগুলো কে কি ধরনের ফ্ল্যাট নির্মাণ করে এবং তাদের লেনদেনের ধরন, আফটার সেলস সার্ভিস ইত্যাদি বিভিন্ন বিষয়ে ধারণা দিবে। যদিও কিছু কাস্টমারের এসব বিষয়ে ধারণা আছে তবুও কনসালট্যান্ট আপনাকে সঠিক বিষয় সমূহ তুলে ধরবে। আমাদের দেশে প্রত্যেকটা ডেভলপার কোম্পানী  ফ্ল্যাট নির্মাণের ক্ষেত্রে ভিন্ন ভিন্ন বিষয় গুরুত্ব দিয়ে থাকে ।যেমন ধরুন কোন কোন ডেভলপার কোম্পানী ফ্ল্যাট নির্মাণ সামগ্রী অত্যন্ত ভালো ব্যবহার করে এবং ন্যাশনাল বিল্ডিং কোড ও রাজউকের নিয়ম অনুসরণ করে বিল্ডিং নির্মাণের সর্বোচ্চ চেষ্টা করে ।আবার কোন কোন  কোম্পানি বিল্ডিং এর আর্কিটেকচারাল ডিজাইন এবং আউটলুক খুব গুরুত্ব দিয়ে থাকে ।আবার অনেকেই ছোট প্রজেক্ট না করে কনডমনিয়ম প্রজেক্ট এর দিকে বেশি গুরুত্ব দিয়ে থাকে ।অর্থাৎ বিভিন্ন কোম্পানি বিভিন্ন বিষয়ের উপর অধিক গুরুত্ব দিয়ে থাকে । আবার বিগত দিনে  দেখা যায় অনেক কোম্পানি ঠিক সময়ে ফ্ল্যাট হ্যান্ড ওভার করতে পারে নাই ।একজন কাস্টমার এর পক্ষে  এরকম অনেকগুলো বিষয় জানা সম্ভব হয়ে ওঠে না।এজন্য কনসালটেন্ট একটি নির্দিষ্ট চেকলিস্ট এর মাধ্যমে কাস্টমার কে সবকিছু বুঝিয়ে দেন। চেকলিস্ট ব্যতীত একজন ক্রেতার পক্ষে সবকিছু মনে রাখা সম্ভব নয়। তারপর কাস্টমারের বাজেট ও পছন্দের লোকেশান অনুযায়ী একটি ফাইন্যান্সিয়াল প্লেন রেডি করে দেন। তারপরে এক এক করে ফ্লাট সার্চিং লিস্ট ও এর সঠিক ডাটাবেজ কালেকশন ,প্রজেক্ট ইন্সপেকশন , ফ্ল্যাট ভ্যালুয়েশন ,লে আউট আউট ডিটেইলস ,ডিজাইন এনালাইসিস ,প্রাইস নেগোসিয়েশন ,ডিড অফ অ্যাগ্রিমেন্ট সম্পাদন সহ এরকম  20 টি ধাপ অতিক্রম করে পুরো বিষয়টি দক্ষতার সাথে সম্পন্ন করে দেন।

ফ্ল্যাট কেনার ক্ষেত্রে সেলস রিপ্রেজেন্টেটিভ বা এজেন্ট আপনাকে ফ্ল্যাট ক্রয় এর জন্য বিভিন্ন উপায় প্রলুব্ধ করতে  পারেন এবং তাদের দেখানো ফ্ল্যাট গুলো কোন প্রকার সমস্যা বা অসুবিধা সমূহ আপনার সামনে উপস্থাপন করা হয় না। এজেন্ট বা সেলস রিপেজেনটিভ আপনার কাছ থেকে কোন টাকা বা সার্ভিস চার্জ দাবি না করলেও তারা বিক্রেতা বা ডেভলপার কাছ থেকে কমিশন বা সম্মানী নিয়ে থাকে। যে কারণে তাদের  প্রধান কাজই হচ্ছে কোন ভাবে ফ্ল্যাট  টি বিক্রয়ের ব্যবস্থা করা। এখানে একজন এজেন্ট বা রিপেজেনটিভ কাস্টমারের সুবিধাসমূহ গুরুত্ব না দিয়ে শুধুমাত্র বিক্রেতার পণ্য কিভাবে সহজে বিক্রি করা যায় সে বিষয়ে অধিক গুরুত্ব দিয়ে থাকে। আপনার টাকার বিনিময় উপযুক্ত প্রোডাক্ট বা পণ্য পেলেন কিনা এটা তাদের কাছে মুখ্য বিষয় হয়ে উঠে না। 

কিন্তু একজন ইনভেস্টমেন্ট কনসালটেন্ট জানেন না কাস্টমার কোন ব্যক্তি বা প্রতিষ্ঠানের থেকে ফ্ল্যাট কিনবে। কনসালটেন্ট শুধুমাত্র পণ্যের গুণগত মান, ডকুমেন্টেশন যাচাই বাছাই করা, সঠিক পদ্ধতিতে লেনদেন সম্পন্ন করা ও বাজার মূল্য ফ্ল্যাট ভ্যালুয়েশন ইত্যাদি বিষয়ে কাস্টমারকে অবগত করে থাকেন। মূলত কনসালটেন্ট কাস্টমারের এডভাইজার হয়ে কাজ করেন। সুতরাং একজন কনসালটেন্ট ও সেলস রিপ্রেজেন্টেটিভ বা এজেন্ট এর মধ্যে পার্থক্য সুস্পষ্ট। আমাদের দেশে কিছু রিপ্রেজেন্টেটিভ বা এজেন্ট কাস্টমারকে ফ্ল্যাট কেনার বিষয়ে পরামর্শ দিয়ে থাকে, বিষয়টা সম্পূর্ণরূপে স্ববিরোধী। একজন আইনজীবী যেমন কোন মামলায় বাদীর পক্ষে এবং বিপক্ষে একই সময়ে অবস্থান নিতে পারে না তেমনি ভাবে একজন সেলস রিপ্রেজেন্টেটিভ বা এজেন্ট একই সাথে কনসালটেন্ট এর ভূমিকা পালন করা সম্ভব হয়ে উঠে না। একজন সেলস রিপ্রেজেন্টেটিভ বা এজেন্ট যেমন ডেভলপার কোম্পানী অথবা বিক্রেতার কাছ থেকে সার্ভিস চার্জ বা সম্মানী নিয়ে থাকেন তেমনি ভাবে একজন কনসালটেন্ট বা পরামর্শ ক্রেতার কাছ থেকে সার্ভিস চার্জ নিয়ে থাকে। এই সার্ভিস চার্জ বা সম্মানী  কত হবে তা ক্রেতা কনসালটেন্ট এর কাছ থেকে সার্ভিস নেওয়ার পূর্বেই জেনে নেওয়া প্রয়োজন। একজন কাস্টমারের মনে হতে পারে এজেন্টকে তো আমি কোন সার্ভিস চার্জ দিচ্ছি না কিন্তু কনসালটেন্টকে কেন দিব। এক্ষেত্রে মনে রাখতে হবে কনসালটেন্ট কিন্তু আপনার সকল অধিকার আদায়ের জন্য এবং সুষ্ঠভাবে সবগুলো ধাপ সম্পন্ন করে সঠিক উপায় লেনদেন করার ব্যবস্থা করে থাকেন। তাছাড়া একজন ক্রেতা কনসালটেন্ট এর কোনো সহযোগিতা ছাড়া সে ফ্ল্যাট ক্রয় করে কী কী ভুল করেছে হয়তোবা কখনোই জানা হবে না।