ফ্ল্যাট কেনার জন্য যে সকল ধাপ অনুসরণ করবেন 

ফ্ল্যাট ক্রয় করার বিষয়টি খুব সহজ ভাবে চিন্তা করা ঠিক না। এটা অনেকগুলো বিষয়ের সাথে সম্পৃক্ত। ফ্ল্যাট ক্রয় করার পূর্বে একজন কাস্টমার কে মিনিমাম ধারণা নেওয়া প্রয়োজন এবং ফ্ল্যাট ক্রয়ের প্রক্রিয়াটির প্রত্যেকটি ধাপ সম্পর্কে সচেতন হয়ে সিদ্ধান্ত নেওয়াই বুদ্ধিমানের কাজ। এখানে আমরা পেশাদার রিয়েল এস্টেট বিনিয়োগ  পরামর্শকের তত্ত্বাবধানে অত্যন্ত সুপরিকল্পিতভাবে  কাস্টমারের অধিকার সম্পর্কে সচেতন করে তার টাকা ও সময়ের মল্যায়ন করে সঠিক গাইড লাইন দিয়ে থাকি। পাশাপাশি ফ্ল্যাট কেনার বিষয়ে যে কোন প্রকারের প্রতারণা বা অধিকার থেকে বঞ্চিত হওয়ার থেকে রক্ষা করে একজন ক্রেতাকে তার বাজেট এবং পছন্দের লোকেশনের সমন্বয়ে একটি লাভজনক লেনদেনের মাধ্যমে রেজিস্ট্রেশনের সার্টিফাইড কপি তুলে দেওয়া হয়।


আমাদের দক্ষ পরামর্শক সম্মানিত ক্রেতাকে ২০ টি ধাপে সঠিক পরামর্শ ও গাইড লাইন দিয়ে সহযোগিতা করে থাকেন। প্রত্যেকটি ধাপে এক জন পরামর্শক কিভাবে এবং কি ধরনের সহযোগিতা করবেন তা ধারাবাহিকভাবে নিম্নে আলোচনা করা হলো :

প্রথম ধাপঃ চেকলিস্ট এবং রিয়েল এস্টেট আইন বুঝিয়ে দাওয়া 
প্রথমে পরামর্শক ফ্ল্যাট ক্রয়ের ক্রেতাকে  রিয়েল এস্টেট এর বর্তমান পরিস্থিতি সম্পর্কে প্রাথমিক ধারণা দিবেন। পাশাপাশি  কাস্টমারের বাজেট, পছন্দের লোকেশন, আয়ের উৎস ইত্যাদি সম্পর্কে অবগত হবেন। তারপর পরামর্শক একটি চেকলিস্ট এর মাধ্যমে ফ্ল্যাট ক্রয়ের সকল বিষয় বর্ণনা করবেন যেখানে ৫০ টির বেশি বিষয় অন্তর্ভুক্ত রয়েছে। এই চেকলিস্ট কাস্টমারকে তার ভোক্তা অধিকার সম্পর্কে সচেতন করবে। পরামর্শক কাস্টমারকে কিছু গুরুত্বপূর্ণ বিষয় নিয়ে স্বচ্ছ ধারণা দিবেন বিশেষ করে জমির দলিল, রাজউকের নকশা অনুমোদন, আমমোক্তারনামা, ইলেকট্রিক ডিমান্ড লোড, বিক্রয় চুক্তি বাতিল করার নিয়ম, সেল পারমিশন, রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া ও আরো অন্যান্য বিষয়। টাকা বিনিয়োগ করার পূর্বে প্রত্যেক ক্রেতাকে পণ্যের গুণগত মান এবং বাজার মূল্য সম্পর্কে মিনিমাম ধারণা থাকা প্রয়োজন। বেশিরভাগ সময় তৃতীয় পক্ষ বিশেষ করে এজেন্ট বা ডেভলপার সেলস রিপ্রেজেন্টেটিভ পণ্যের সুবিধাসমূহ সুন্দরভাবে উপস্থাপন করেন কিন্তু অসুবিধা বা সমস্যাগুলো ক্রেতার সামনে কখনো উপস্থাপন করেন না। এক্ষেত্রে পরামর্শক খুব সুন্দর ভাবে কাস্টমার অধিকার সম্পর্কে সচেতন করেন এবং কোন ফ্ল্যাটের সুবিধা ও অসুবিধাসমূহ ক্রেতার সামনে তুলে ধরেন। তিনি রিয়েল এস্টেট ব্যবস্থাপনা আইন, রাজুউকের  ভবিষ্যৎ পরিকল্পনা এবং ন্যাশনাল বিল্ডিং কোড এর গুরুত্বপূর্ণ বিষয়গুলো ক্রেতাকে সুন্দরভাবে বুঝিয়ে দিবেন। পরামর্শক ফ্লাট ক্রয় বিষয়টি শুরু থেকে শেষ পর্যন্ত ব্যাখ্যা করেন এবং ক্রেতার বাজেটের মধ্যে বাজারের সবচেয়ে ভালো ফ্ল্যাটটি একটি লাভজনক লেনদেনের মাধ্যমে ক্রয় করতে সহযোগিতা করে থাকেন।

দ্বিতীয় ধাপ :আর্থিক পরিকল্পনা ও বাজেট তৈরী করা 
একটা ফ্ল্যাট ক্রয় করা হচ্ছে বড় ধরনের বিনিয়োগ, এমন কি যে কেউ এই বিষয়ে অভিজ্ঞতা থাকলেও।যে কোনো বিনিয়োগের পূর্বে ক্রেতাকে অবশ্যই আর্থিক পরিকল্পনা ও একটি বাজেট তৈরি করতে হবে। কোন ভাল পরিকল্পনা ছাড়া একজন ক্রেতাকে অন্ধ বলা যায়। এইজন্য পরামর্শক একটি সুন্দর আর্থিক পরিকল্পনা তৈরি করে দেন। এক্ষেত্রে পরামর্শ যদি বুঝতে পারেন ক্রেতার জন্য ফ্ল্যাট ক্রয় করা অনেক বেশি কষ্টসাধ্য হয়ে যাবে সে ক্ষেত্রে পরামর্শক ক্রেতাকে আপাতত ফ্লাট ক্রয় করা থেকে বিরত থাকতে অনুরোধ করেন। মাঝে মাঝে ব্যাংক লোন এর কারণে একজন ক্রেতাকে  অনেক বেশি মানসিক চাপ ও আর্থিক ক্ষতি মধ্যে পড়তে হয়। পরামর্শ এক্ষেত্রে ক্রেতার লোন বহন করার ক্ষমতা ভালোভাবে পর্যবেক্ষণ করে সঠিক সিদ্ধান্ত দিবেন। ফ্লাট ক্রয় করতে গেলে আনুষঙ্গিক অনেক ধরনের খরচ যোগ হতে থাকে, অনেক সময় দেখা যায় অনেক ডেভলপার বা এজেন্ট এইসব খরচের ব্যাপারে ক্রেতাকে স্পষ্টভাবে অবগত করেন না। ক্রেতা ফান্ড গঠনের উৎসগুলো পরামর্শকের সামনে তুলে ধরলে পরামর্শ ফ্লাট ক্রয় করা বাবদ আনুষঙ্গিক আর কি কি বিষয় খরচ আছে তা ব্যাখ্যা করে বুঝিয়ে দিন। একজন ক্রেতার বাজেট,চাহিদা ও পছন্দের লোকেশন এর ওপর ভিত্তি করে একজন পরামর্শক  একটি গঠনমূলক আর্থিক পরিকল্পনা করে দিবেন।

তৃতীয় ধাপ : ফ্ল্যাট এর ডাটা কালেকশন 
আপনার বাজেটের মধ্যে পছন্দনীয় লোকেশনে বিক্রয়যোগ্য সকল ফ্ল্যাটের খোঁজ পাওয়া সহজ বিষয় না। আপনি ঢাকা শহরে নতুন এবং পুরাতন অনেক ফ্ল্যাট পেতে পারেন কিন্তু কোনটা আপনার জন্য উপযুক্ত ? এর জন্য প্রয়োজন নির্দিষ্ট ফরম্যাট এবং নিয়মের মধ্যে ফ্ল্যাটের ডাটা কালেকশন সিট তৈরি করা। পরামর্শক আপনার বাজেটের মধ্যে পছন্দনীয় এলাকা থেকে  ০৯ টা বা তার বেশি ফ্ল্যাটের ডাটা কালেকশন করে দিবেন। যেখানে ফ্লাটের সাইজ, আসকিং প্রাইস, লোকেশন, কন্টাক নাম্বার ইত্যাদি বিভিন্ন বিষয় লিপিবদ্ধ থাকবে। কাস্টমার চাইলে উনার পছন্দমত ফ্ল্যাটের ডাটা লিস্টে এক বা একাধিক ফ্লাট যোগ করতে পারবেন।

চতুর্থ ধাপঃ বাড়ি প্রদর্শন চেকলিস্ট মেন্টেন
ডাটা লিস্টে কালেকশন কৃত ফ্লাট ক্রেতা এবং কনসালটেন্ট উভয় ভিজিট করবেন এবং প্রত্যেকটি ফ্ল্যাটের সুবিধা এবং অসুবিধা সমূহ যাচাই বাছাই করবেন। এই পর্যায়ের কনসালটেন্ট একটি হোম ইনস্পেকশন চেকলিস্ট ব্যবহার করবেন এবং প্রতিটি ফ্ল্যাটের বিভিন্ন বিষয়ের আলোকে গ্রেডিং নির্ধারণ করতে হবে যার মাধ্যমে ফ্ল্যাটে বর্তমান অবস্থা বুঝা যাবে। কনসালটেন্ট ক্রেতার সাথে সমন্বয় করে  সবগুলো বিষয় অবজারভেশন করে প্রতিটি ফ্ল্যাটের স্বতন্ত্র স্কোরিং করবেন।

পঞ্চম ধাপঃ প্রজেক্ট বিশ্লেষণ এবং পর্যবেক্ষণ
পঞ্চম ধাপে কনসালটেন্ট প্রতিটি প্রজেক্ট এনালাইসিস এবং রিচার্জ করে ক্রেতার সাথে আলোচনা করবেন এবং এলাকার আর্থসামাজিক অবস্থা বিশেয করে স্কুল, কলেজ, হাসপাতাল, মার্কেট, পাবলিক ট্রান্সপোর্ট, শপিং মল ইত্যাদির সুবিধা -অসুবিধা সমূহ গভীরভাবে পর্যবেক্ষণ করবেন। ক্রেতা অবশ্যই তার পছন্দ এবং অবজারভেশন সবকিছু পরামর্শকের সাথে শেয়ার করবেন।

ষষ্ঠ ধাপঃ ফ্ল্যাটের মূল্য নির্ধারণ ও নেগোসিয়েশন

পরামর্শক এবং ক্রেতা উভয়ে মিলে ডেভেলপার বা ফ্ল্যাট বিক্রেতার সাথে নেগোসিয়েশন করে মার্জিন প্রাইস সম্পর্কে অবগত হবেন। একজন পরামর্শক ভালো করে জানেন কিভাবে রেস্পন্সিবল নেগোসিয়েশন করতে হয়। কিভাবে আপনি বুঝবেন এই প্রপার্টি বিক্রেতা ওভারপাস প্রাইস চাচ্ছেন। সুতরাং এ পর্যায়ে এসে ফ্ল্যাটের ভ্যালুয়েশন এবং নির্মাণ খরচ জানা দরকার।এটা নির্ধারণ করবে ফ্ল্যাটের বর্তমান বাজার মূল্য কত। যদি সব কিছু ঠিক থাকে তবে আপনার সামনের দিকে যাওয়া উচিত কারণ এটা ভুলে গেলে চলবে না সঠিক সিদ্ধান্ত গ্রহণকারী ক্রেতার সংখ্যা বাজারে কম নয়।যদি আপনার এবং কনসালটেন্টের মনে হয় মার্জিন প্রাইস বাজার মূল্য থেকে বেশি তবে ফ্লাট ক্রয় করার দিকে না যাওয়া ভালো। অবশ্যই মনে রাখতে হবে  আপনি যে কোন প্রোডাক্ট ক্রয়ের সময়ই বাজার মূল্য থেকে কম দামে ক্রয় করতে পারলে বিক্রির সময় অধিক মুনাফা লাভ করা যাবে। 

সপ্তম ধাপঃ বিক্রয়যোগ্য ফ্ল্যাটের শর্ট লিস্ট তৈরি করা

পরামর্শক ক্রেতার সাথে আলোচনা করে সবগুলো ফ্লাট অবজারভেশন এবং মূল্য নির্ধারণ করে তিনটি ফ্ল্যাট শর্টলিস্টে নিয়ে আসবেন। পরামর্শ এবং ক্রেতা উভয় মিলে ডেভলপারের সাম্প্রতিক হ্যান্ডওভার প্রজেক্ট গুলো ভিজিট করবেন এবং তাদের প্রজেক্ট এর আউটলুকিং ও হেভি ইকুইপমেন্ট সম্পর্কে অবগত হবেন।

অষ্টম ধাপ : সঠিক সিদ্ধান্ত গ্রহণ

এখন সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হচ্ছে সঠিক সিদ্ধান্ত গ্রহণ করা। পরামর্শক সামগ্রিক বিষয় অবজারভেশন এবং এনালাইসিস করে ক্রেতার সাথে আলোচনা সাপেক্ষে একটা সঠিক সিদ্ধান্ত গ্রহণ করতে সহযোগিতা করবেন। এক্ষেত্রে ক্রেতাকে অবশ্যই ইমোশনাল না হয় যৌক্তিক এবং বাস্তবসম্মত সিদ্ধান্ত নিতে হবে যা ভবিষ্যতে আপনাকে ভালো সমর্থন দিবে সেই দিক বিবেচনা করে উভয়ের সমন্বয় সঠিক সিদ্ধান্ত গ্রহণ করতে হবে।

নবম ধাপঃ ডকুমেন্টেশন চেক এবং ভেরিফিকেশন

কনসালটেন্ট এবং ক্রেতা ডেভলপার কোম্পানী বা বিক্রেতা থেকে প্রয়োজনীয় ডকুমেন্টগুলো সংগ্রহ করবেন এবং যথাযথ নিয়ম অনুযায়ী যাচাই বাছাই করবেন। প্রজেক্টটি রাজউক থেকে অনুমোদিত হয়েছে এ ব্যাপারটি পরামর্শ ভালোভাবে জেনে নিবেন এবং রেজিস্ট্রেশন নাম্বার নোট করে নিবেন।

দশম ধাপঃ কার্পেট এবং কমন স্পেস যাচাই বাছাই করণ

ফ্ল্যাট ক্রয়ের জন্য কার্পেট এবং কমন এরিয়া যাচাই বাছাই করা অন্যতম গুরুত্বপূর্ণ ইস্যু। অনেক ডেভেলপার ফ্ল্যাটের কমন স্পেস এবং কার্পেট স্পেস কিছুটা বেশি দেখিয়ে থাকে। ফ্ল্যাটের ভিতর এবং কমন এরিয়া ডেভলপার যা নির্দেশ করছে তা ঠিক আছে কিনা কনসালটেন্ট প্রজেক্ট ভিজিট করে নির্দিষ্ট নিয়ম এবং ফরমেট এর মাধ্যমে যাচাই বাছাই করবেন। ডেভলপারের নির্দেশিত স্কয়ার ফিট যদি পরিমাপ করার পর সামঞ্জস্য না হয়  তবে পরামর্শক তাদের সাথে কথা বলে সঠিক নিয়মে সমাধান করতে সহযোগিতা করবেন।

একাদশ ধাপ : বিক্রয়ের চুক্তিপত্র সম্পাদন করা

পরামর্শক ক্রেতার সাথে ডেভলপার বা বিক্রেতার  বিক্রয় চুক্তিনামা সম্পন্ন করে দিবেন। এখানে রিয়েল এস্টেট আইন এর মধ্য থেকে এবং ক্রেতার লেনদেনের উপর ভিত্তি করে যতটুকু  সুবিধা দেওয়া যায় সেই অনুযায়ী পরামর্শক একজন আইনজীবীর সহযোগিতায় ডিড অফ অগ্রিমেন্ট তৈরি করে দিবেন। যেখানে ফ্ল্যাটের অবস্থান, ফ্ল্যাট নাম্বার, কত স্কয়ার ফিট, প্রতি স্কয়ার ফিটে নির্ধারিত মূল্য,  কার পারকিং, ইউটিলিটি চার্জ ও অন্যান্য বিষয় সবকিছু বিস্তারিত লিপিবদ্ধ থাকবে। পরামর্শক প্রত্যেকটা পয়েন্ট গুরুত্ব সহকারে অবজারভেশন করবেন এবং প্রয়োজন সাপেক্ষে ক্রেতার সুবিধার্থে পরিবর্তন করে ডিড অফ অগ্রিমেন্ট  সম্পন্ন করবেন।

দ্বাদশ ধাপঃ সঠিক পেমেন্ট সিডিউল তৈরি করা

এটা খুব সাধারন বিষয় ডেভেলপার কোম্পানি সব সময় কাস্টমার এর কাছ থেকে কাজের অগ্রগতির থেকে বেশি টাকা নিতে চায়। তাই এটা খুব গুরুত্বপূর্ণ,প্রজেক্টের কাজের অগ্রগতি অনুযায়ী পরামর্শকের সহযোগিতায় পেমেন্ট সিডিউল তৈরি করা এবং পেমেন্টের নির্ধারিত তারিখ  মেনে চলা। যদি কাস্টমার পেমেন্ট সিডিউল ঠিক মতো মেনে চলতে না পারে  তবে ডেভলপার কোম্পানি হ্যান্ড ওভার এর সময় বিলম্বে পেমেন্টের জন্য অতিরিক্ত চার্জ দাবী করতে পারে।

ত্রয়োদশ ধাপ : ডকুমেন্ট সংরক্ষণ

প্রত্যেক কাস্টমারকে ফ্লাট কেনার জন্য অবশ্যই দুটো  ফাইল মেন্টেন করা দরকার। একটা মানি রিসিট ক্লিপিং ফাইল অন্যটা সকল ডকুমেন্ট এবং লেটার সংরক্ষণ ফাইল। সকল ডকুমেন্ট ব্রেক-আপের সংগ্রহের জন্য কাস্টমার গুগল ড্রাইভে এবং কোন ডিভাইসের সহযোগিতা নিতে পারেন।

চতুর্দশ ধাপ : নির্মাণ কাজ পর্যবেক্ষণ করা

যদি প্রজেক্টে আন্ডারকনস্ট্রাকশন হয় পরামর্শ ক্রেতার সাথে বিভিন্ন সময় প্রজেক্ট ভিজিট করে কাজের অগ্রগতি ও গুণগত মান অবজেকশন করবেন। যদি সম্ভব হয় জমির মালিক ও অন্যান্য ফ্ল্যাটের ক্রেতার সাথে পরিচিত হওয়ার প্রয়োজন। 

পঞ্চদশ ধাপ:  ইলেকট্রিক লোড ক্যালকুলেশন 

প্রজেক্ট এর ফিনিশিং পর্যায়ে কনসালটেন্ট সব ধরনের কাজ বিশেষ করে সিভিল,প্লাম্বিং, উডেন ইন্সপেকশন করবেন। তিনি ইলেক্ট্রিক্যাল ইঞ্জিনিয়ার এর সহযোগিতায় ফ্ল্যাটের ইলেকট্রিক ডিমান্ড লোড ক্যালকুলেট করে সাপ্লাই নিশ্চিত করবেন। পাশাপাশি ওয়াটার সাপ্লাই, গ্যাস কানেকশন এবং বিউটিফিকেশন লক্ষ্য রাখবেন।

ষষ্ঠদশ ধাপ : অগ্নি নিরাপত্তা ও ফিটিং মডিফিকেশন

পরামর্শক আপনাকে ফ্ল্যাটের কোন পার্স পরিবর্তন অথবা নতুন রূপে রূপান্তর করার জন্য সঠিক পরামর্শ ও গাইডলাইন দিবেন। যেমন মেইন ডোর, সি পি ফিটিং, ইন্টেরিয়র ওয়ার্ক থাই গ্লাস কিচেন হুড ও অন্যান্য। প্রজেক্ট হ্যান্ডওভার এরপর এই সব কাজ নতুন ভাবে করা বেশ ঝামেলাপূর্ণ। পরামর্শক এই সময় অগ্নি নিরাপত্তার বিষয়টি ঠিক আছে কিনা ভালোভাবে পর্যবেক্ষণ করবেন।

সপ্তদশ ধাপঃ হ্যান্ড ওভার ও অকুপান্সি সার্টিফিকেট সংগ্রহ

যখন ক্রেতা সিদ্ধান্ত নিবেন সর্বশেষ কিস্তি পরিশোধ করবেন তখন হ্যান্ডওভার সার্টিফিকেট কালেকশন করে নিবেন। পাশাপাশি ক্লিয়ারেন্স সার্টিফিকেট ও অকুপান্সি সার্টিফিকেট ডেভেলপার কোম্পানি থেকে বুঝে নিতে হবে। পরামর্শক এসব ডকুমেন্ট সংগ্রহ করতে সহযোগিতা করবেন এবং যদি কোন বিষয় চেঞ্জ করতে হয় তা তিনি করে দিবেন।

অষ্টাদশ ধাপঃ সেল পারমিশন সমন্বয়

পরামর্শক ডেভলপারের সাথে সমন্বয় করে সেল পারমিশন  সম্পন্ন করে নিবেন। যদি প্রজেক্ট  রাজউক কর্তৃক বরাদ্দ না হয় তবে তার সেল পারমিশন প্রয়োজন হবে না। এই সময় এসে সম্মিলিতভাবে সকল মালিকগণ ডেভেলপার কোম্পানি কে কমন ওয়ার্ক যেমন লিফট, জেনারেটর, সাবস্টেশন ওয়াটার পাম্প ইত্যাদি ইনস্টলেশন এবং কমন এরিয়ায় সকল সিভিল, ইলেক্ট্রিক্যাল, প্লাম্বিং কাজ নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে করতে তদারকি করতে হবে।

উনবিংশ ধাপঃ রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করা

সর্বশেষে রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া টি আসবে। এটা ফ্লাট ক্রয় করার বিষয়ে সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ ধাপ। পরামর্শক রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া টি ব্যবস্থা করবেন এবং রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া বিভিন্ন ধরনের খরচ যেমন গেইন টেক্স, স্টাম্প ডিউটি, লোকাল গভমেন্ট টেক্স , ইনকাম ট্যাক্স ও অন্যান্য বিষয় চেক করবেন। গভমেন্ট নিয়ম অনুযায়ী পরামর্শক  কাস্টমারকে অতিরিক্ত টাকা খরচের থেকে রক্ষা করবেন। এ ব্যাপারে পরামর্শক একজন ভূমি আইনজীবী সমন্বয় রেজিস্ট্রেশন প্রসেসটি সুন্দরভাবে সম্পন্ন করবেন।

বিংশ তম ধাপঃ রেজিস্ট্রেশন এর সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ
রেজিস্ট্রেশন এর পরে পরামর্শক রেজিস্ট্রি অফিস থেকে রেজিস্ট্রেশনের সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করে কাস্টমারের কাছ বুঝিয়ে দিবেন। আর এরই মধ্যে দিয়ে ফ্লাট ক্রয় প্রক্রিয়াটি সম্পন্ন হয়ে যাবে।

ফ্ল্যাট ক্রয় বা রিয়েল এস্টেট এর যে কোন খাতে বিনিয়োগের জন্য সকল ধরনের সহযোগিতা বা পরামর্শের জন্য আমাদের সাথে যোগাযোগ করতে পারেন ০১৯৪২-১১৯৯০০