বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় জমি কিনতে কি কি বিষয় বিবেচনা করবেন

ঢাকা শহরে মধ্যে বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় সবচেয়ে বেশি জমি বেচাকেনা হয়ে থাকে।কারণ এখানে A ব্লক থেকে P ব্লক পর্যন্ত ৩৫০০০ প্লট রয়েছে।আর বালু নদীর পরে জলসিড়ি প্রোজেক্টের উত্তর দিকে আরো ১৫০০০ প্লট রয়েছে। গত ৩০ বছরে এই এলাকায় জমির দাম ঢাকা শহরে যে কোন এলাকা থেকে সবচেয়ে বেশি বৃদ্ধি পেয়েছে। যে কারণে এখানে জমি বেচাকেনা একটা বড় ব্যবসায়িক কেন্দ্র হিসাবে প্রতিষ্ঠিত হয়েছে। 
এই এলাকায় জমি কেনার জন্য সাধারণত দুই ধরনের লোকের  কাছ থেকে সহযোগিতা নেওয়া দরকার হয় 

১)রিয়েল এস্টেট পরামর্শক ২)রিয়েল এস্টেট এজেন্ট 

এখানে পরামর্শকে কাজ হচ্ছে জমির বিভিন্ন প্যারামিটারের উপর ভিত্তি করে এই সময়ের ভ্যালুয়েশন করা, মালিকানা যাচাই-বাছাই করা, সঠিক সিদ্ধান্ত নিতে বিভিন্ন তথ্য ও পরামর্শ দিয়ে ক্রেতাকে  সহযোগিতা করা, ডকুমেন্টেশনের যাচাই-বাছাই করে এগ্রিমেন্ট করা, দলিল লেখা, নাম ট্রান্সফার মিউটেশন এ সকল বিষয় কার্য সম্প্রদান করতে মালিকের পক্ষ হয়ে সহযোগিতা করা। 

আর রিয়েল এস্টেট এজেন্ট এর কাজ হচ্ছে আপনার বাজেটের মধ্যে নির্দিষ্ট এলাকায় জমি খুঁজে বের করা এবং এবং ক্রেতা বিক্রেতা সমন্বয় করে রেজিস্ট্রেশন করতে সহযোগিতা   করা। এখানে আপনি যদি সরাসরি মালিকের কাছ থেকে কিনতে পারেন সে ক্ষেত্রে এজেন্টের সহযোগিতা প্রয়োজন হবে না। তবে জমির ভ্যালুয়েশন,  লিগের অপিনিয়ন ও রেজিস্ট্রেশন প্রক্রিয়া সম্পন্ন করার জন্য আপনাকে অবশ্যই একজন পরামর্শকের  সহযোগিতা নেওয়া দরকার। এজেন্ট সাধারণত বিক্রেতার কাছ থেকে সার্ভিস চার্জ নিয়ে থাকে। আার কনসালটেন্ট ক্রেতার  কাছ থেকে সার্ভিস চার্জ  নিয়ে থাকে।

বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় জমি কেনার জন্য যে বিষয়গুলো বিবেচনা করা দরকার  :

জমির বর্তমান বাজার মূল্য সম্পর্কে সঠিক ধারণা নেওয়া : আপনি এই সময় যে আকার (৩/৪/৫/১০কাঠা +) এবং  যে ধরনের (আবাসিক /বাণিজ্যিক) জমি কিনতে চাচ্ছেন এই জমির বর্তমান  বাজার মূল্য কেমন তা অনেকগুলো প্যারামিটার এর উপর নির্ভর করে।যেমন : জমির আয়তন, জমির সামনে রাস্তার প্রশস্ত, জমির অবস্থান (ব্লক),জমির ধরন (ভিটি, নাল, চালা, বোর), এখানে ফার (ফ্লোর এরিয়া রেশিও)কি রকম এবং বাড়ি নির্মাণের জন্য আশেপাশে কত ফিট পাইল করা প্রয়োজন হয়, আশেপাশে নাগরিক সুবিধা (বিদ্যুৎ সংযোগ , রাস্তা, বাজার,শিক্ষা প্রতিষ্ঠান,  মসজিদ,পার্ক, শপিং মল) কি কি  উন্নয়ন হচ্ছে ।এই সকল বিষয় একজন রিয়েল এস্টেট পরামর্শকের মাধ্যমে সঠিক ধারণা পাবেন । যিনি বসুন্ধরা আবাসিক এলাকার জমি সম্পর্কে স্বচ্ছ ধারণা রাখেন এবং বড়ি নির্মাণ বিযয়ে সঠিক পরামর্শ দিতে পারবেন। যে প্লটে বাড়ি নির্মাণের জন্য অধিক সুবিধা আছে সেই প্লটটির দাম স্বাভাবিকভাবে বেশি থাকবে। যেমন ধরেন চারকাটা দুটি প্লট একি ব্লকে একটির সামনে ২৫ ফিট রাস্তা অন্যটি সামনে ৪০ ফিট রাস্তা এখানে যে প্লটটির সামনে ২৫  ফিট রাস্তা সে প্লটটিতে  G+৮(নয় তলা) বাড়ি নির্মাণ করলে প্রতি ফ্লোরে পাবেন ১৫০০ স্কয়ার ফিট কিন্তু ৪০ ফিট রাস্তার যে প্লট অবস্থিত সেই প্লটে G+৮(নয় তলা) বাড়ি নির্মাণ করলে প্রতি ফ্লোরে পাবেন ১৮০০ স্কয়ার ফিট।প্রতি ফ্লোরে ৩০০ স্কয়ার ফিট বেশি পাওয়ার কারণে আটটি ফ্লোরে ২৪০০ স্কোয়ার ফিট বেশি পাওয়া যাবে।এরকম অনেক গুলা বিযয় বিবেচনা করে একটা নির্দিষ্ট চেক লিস্ট মেনটেইন করে একজন রিয়েল এস্টেট কনসালটেন্ট জমির সঠিক ভ্যালু নির্ধারণ করে দিবেন। 

জমি কেনার জন্য অবশ্যই এই চেকলিস্ট ফলো করা প্রয়োজন

বাজেটের মধ্যে নির্দিষ্ট এলাকায় জমি খুঁজে নেওয়া  : আপনার বাজেটের উপর নির্ভর করে জমির আয়তন(৩/৪/৫/৬/১০/২০ কাঠা+) এবং নির্দিষ্ট এলাকা (ব্লক) ঠিক করতে হবে। বিক্রয় যোগ্য জমি খুঁজে পাওয়ার জন্য  জমির মালিক বা এজেন্ট যারা কেনাবেচার সাথে জড়িত তাদের সাথে যোগাযোগ করা প্রয়োজন হবে। তবে সরাসরি জমির মালিকের সাথে যোগাযোগ করতে পারলে ভালো। বেশ কয়েকটা জমি সরাসরি লোকেশন দেখে দাম অনুযায়ী সর্বোচ্চ সুবিধা কোথায় পাওয়া যেতে পারে এর জন্য পরামর্শক এর সাথে আলোচনা করে সিদ্ধান্ত নিতে  হবে।তবে এই এলাকায় জমি ক্রয়-বিক্রয় বেশিরভাগ ক্ষেত্রে এজেন্ট দের মাধ্যমেই  হয়ে থাকে। এক্ষেত্রে এজেন্টদের মাধ্যমে জমির দাম নির্ধারণ হওয়ার পর সকল ডকুমেন্ট চেক করে এজেন্টের কাছে একটা টোকেন মানি দেওয়া প্রয়োজন হতে পারে। কারণ বেশিরভাগ  এজেন্টই আনরজিস্টার বায়না করে থাকে যার আইনগত ভিত্তি নাই। এ কারণে এজেন্টরা ক্রেতার সাথে বিক্রেতার রেজিস্ট্রেশনের পূর্বে যোগাযোগ করে দেয় না। 

মালিকানা যাচাই-বাছাই ও ডকুমেন্টেশন চেক  : বেশিরভাগ ইনভেস্টর জানেনই না উনি যে জমিটি ক্রয় করতে চাচ্ছেন সেই জমিটির কি কি ডকুমেন্টেশন চেক করতে হবে এবং কিভাবে চেক করতে হবে। এ বিষয়ে অবশ্যই রিয়েল এস্টেট পরামর্শ এর কাছ থেকে লিখিত নোট নিবেন।এখানে সিএস এসএ আারএস সিটি জরিপের খতিয়ান ও দাগ নাম্বার পেন্টাগ্রাফ ম্যাপ অনুযায়ী ঠিক আছে কিনা দেখে নিতে হবে।কারণ জমির আরএস এবং সিটি জরিপের দাগের উপর ভিত্তি করে রাজউক কর্তৃপক্ষ  জমির ছাড়পত্র  এবং প্লেন পাশের অনুমোদন  দিয়ে থাকে।এছাড়া খাজনা পরিশোধের কপিতে সিটি জরিপের দাগ নাম্বার উল্লেখ থাকে।যদি দলিলের মধ্যে খতিয়ান নাম্বার ও দাগ নাম্বার পেন্টাগ্রাফ  অনুযায়ী মিল না থাকে সেক্ষেত্রে উক্ত জমিটি কিনার পূর্বে আরেকটি দলিল "ভ্রম সংশোধন দলিল "করে নিতে হবে।এরপর দলিলের মালিকানার ধারাবাহিকতা কমপক্ষে বিগত ২৫ বছরের যাচাই-বাছাই করে নিতে হবে। প্রয়োজনে সাব-রেজিস্ট্রি অফিস থেকে সর্বশেষ দলিল তল্লাশি করে একটি নকল কপি ও উক্ত দলিলের দায়মুক্ত সনদ সংগ্রহ করতে হবে। বসুন্ধরা এস্টেট ডিপার্টমেন্ট থেকে জমির মালিকের এনআইডি অনুযায়ী প্লট বরাদ্দপত্র আছে কিনা ও উক্ত জমিতে বসুন্ধরা কর্তৃপক্ষের কোন টাকা পাওনা আছে কিনা জেনে নিতে হবে।কাজেই জমি কেনার জন্য অবশ্যই বসুন্ধরা এলাকার জমি নিয়ে কাজ করেন এরকম একজন দক্ষ পরামর্শকের সহায়তা নিয়ে আইনগত  সিদ্ধান্ত নিবেন। কারণ জমি কেনার জন্য সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ পর্ব হচ্ছে ডকুমেন্টেশন চেক। কোন এজেন্ট আপনাকে ডকুমেন্টেশন চেক এর বিষয়ে সঠিক পরামর্শ দিবে না। এছাড়া বেশিরভাগ এজেন্টের এইসব বিষয়ে ভালো ধারণাও নাই। 

রেজিস্টেশন ও নাম টেনেসফার  : জমি রেজিস্ট্রেশন খরচ মূলত জমির ধরন ও মৌজার ভ্যালুর ওপর উপর নির্ভর করে। মৌজার সর্বনিম্ন রেইট ধরে জমির ভ্যালু  রেজিস্ট্রেশনের টাকা  নির্ধারণ হয়ে থাকে। প্লট রেজিস্ট্রেশন, নাম ট্রান্সফার ছাড়াও প্লটের বাউন্ডারি ওয়াল, ড্রেন ও সার্ভিস চার্জ  বসুন্ধরার কাছে কত টাকা দিতে হবে এ বিষয়গুলো ভালোভাবে জেনে নিতে হবে।অর্থাৎ সম্পূর্ণ কত টাকা খরচ হবে এ বিষয়ে এজেন্ট এবং কনসাল্টেন্টের কাছ থেকে জেনে নিতে হবে।রেজিস্ট্রেশনের পূর্বে দলিলের বিভিন্ন তথ্য কনসালট্যান্ট এর মাধ্যমে ভালোভাবে চেক করে নিতে হবে। যেদিন রেজিস্ট্রেশন করা হবে সেই দিনই নাম ট্রান্সফার করে নিতে হবে। 

দলিল রেজিস্ট্রেশনের পর করণীয়  : দলিল রেজিস্ট্রেশনের পর দুই-তিন দিনের মধ্যে সার্টিফাইড কপি সংগ্রহ করতে হবে। মূল দলির পাওয়ার আগ পর্যন্ত এই সার্টিফাইড কপি দিয়ে সব ধরনের কার্যসম্পাদন করা যাবে। সার্টিফাইড কপি কালেকশন করার পর নামজারির জন্য ভূমি অফিসে আবেদন করতে হবে । সাধারণত ৩০ দিনের মধ্যে নামজারি করা যায়। নামজারির পর অনলাইনে খাজনাপরিশোধের মধ্য দিয়ে জমি কেনার দীর্ঘ কার্যক্রমটি সমাপ্ত হবে

Writer :Md.Shafiul Islam Rayhan (Real Estate Consultant)D&P: 28/11/2025,Rupayan Shopping Square,Block#G, Bashundhara R/A 

বসুন্ধরা আবাসিক এলাকায় জমি কেনা জন্য জমির সঠিক ভ্যালুয়েশন করা, মালিকানা যাচাই-বাছাই করা, ডকুমেন্টেশন চেক, এগ্রিমেন্ট ড্রাফট, রেজিস্ট্রেশন এই সকল আইনগত সহযোগিতার জন্য আমাদের সাথে যোগাযোগ করতে পারেন @ 01942119900 WhatsApp